amministratore

"Con la teoria si sa tutto e niente funziona"

"Con la pratica tutto funziona e nessuno sa il perché"

AMMINISTRATORE PROFESSIONISTA O CONDOMINO?

Parliamone invece con imparzialità.

Con il passare del tempo la nostra società si è evoluta così tanto che anche nel campo delle amministrazioni di condominio le conoscenze necessarie per operare bene sono tante e così varie da consigliare il ricorso ad un professionista nei confronti di un condomino dilettante che magari di professione fa il barbiere o il sarto! Bisogna avere conoscenze legali, tributarie, contabili, di approvvigionamenti, psicologiche e comunicative …

Quindi non basta essere avvocato o fiscalista o ragioniere o responsabile di ufficio acquisti o psicologo-sociologo, in quanto ognuno è ben specializzato, ma su una piccola parte di quello che serve. Ed allora occorre una persona con un buon livello culturale che con costanza studi tutti gli aspetti legati all’argomento “condominio” da tutti i punti di vista possibili, studiando le leggi correlate, ma senza prendere una laurea in giurisprudenza, studiando i principi di contabilità applicabili, senza diventare per questo esperto ragioniere, e così via dicendo.

E come si può quantificare il sapere che un amministratore deve incamerare per considerarsi tale? Bene, sappiamo che un avvocato deve frequentare un corso di laurea di circa quattro anni sostenendo numerosi esami più tesi finale per diventare tale, un dottore commercialista ha un percorso analogo, uno psicologo anche, forse il ragioniere studiando solo i cinque anni della scuola secondaria che nel contempo forma anche il livello culturale generale è quello che tutto sommato dedica meno tempo alla formazione professionale.

Bene, quanto deve studiare (parlando sempre di formazione teorica) un amministratore di condominio? Presto detto: egli deve frequentare un corso presso qualunque associazione di categoria, con un esamino finale (vedi ad esempio i corsi dell’associazione ARAI).

Tutto qui. Certo, questa è la base, la teoria. Dopo, l’esperienza, necessaria in tutte le professioni, determinerà la professionalità della persona.

Allora per la scelta di un amministratore, quali sono i prerequisiti sui quali i condòmini devono basarsi per la scelta? L’appartenenza ad un’associazione? Il numero di condomìni amministrati? Il tempo di pratica della professione? Se fosse così, chi inizia e deve prendere il primo condominio, non lo otterrebbe mai! E non diventerebbe mai un amministratore…

In più io sono convinto che un amministratore alle prime armi, possiede senz’altro le conoscenze più recenti perché studiate da poco, possiede tutto l’entusiasmo di chi inizia una nuova attività, possiede anche tutto il tempo necessario per dedicarsi ai primi condomìni con un’applicazione e una dedizione che chi amministra trenta o quaranta condomìni da anni non ha certo tra le sue prerogative!

Ed anche se commetterà qualche sbaglio iniziale, secondo me non sarà mai così disastroso come può essere un amministratore ben avviato che ormai si crede un dio della professione, ha pochissimo tempo da dedicare a ciascun condominio e crede che tutto ciò che fa e decide non possa essere contrastato da nessuno.

In tale situazione sbagliare è facile e non per poca conoscenza, ma per superficialità e disinteresse.

Allora dato che la figura dell’amministratore di condominio è dalla giurisprudenza, assimilabile al mandato di rappresentanza, dove il mandatario è “uomo di fiducia” del mandante, in questo caso del condominio, ovvero dei condòmini, cerchiamo una persona che “semplicemente” ci dia fiducia!

Analizziamo le sue doti visibili, dialogando con lui, ponendogli delle domande (perché fa l’amministratore, come pensa di svolgere il suo mandato,…) mirate più al suo “modus operandi“ che alle sue pretese di compenso (di questo abbiamo già parlato).

E poi se convinti, mettiamolo alla prova, un anno o due sono sufficienti per capire “l’andazzo” e non vergogniamoci poi di volerlo cambiare se non corrisponda alle nostre aspettative. Anzi, possiamo in casi eclatanti anche non aspettare la fine del mandato (un anno secondo il c.c.) ma revochiamolo pure il qualsiasi momento!

Detto tutto ciò, alla domanda posta dal titolo di questo paragrafo si può ora dare una agevole risposta: si può valutare la scelta di affidare l’incarico di amministratore ad un condomino, ma non più come una volta che se si trovava il meschino che lo vuole fare ben venga e peggio per lui se non lo sa fare, perché la professione comporta anche delle responsabilità notevoli, non solo semplicemente monetarie, ma anche in tema di sicurezza per esempio.

Bisogna poi considerare che un condomino può avere delle remore a imporsi con la forza verso alcuni “amici” per riscuotere le bollette arretrate; può, se non ha la dovuta fermezza, essere sopraffatto da condòmini prepotenti; può non conoscere o voler conoscere le ultime leggi sulla sicurezza, sugli impianti negli edifici civili, le normative fiscali, ecc.

D’altro canto però, se il condomino mostra passione nel voler fare l’amministratore, se sembra sia in grado: di usare il giusto polso per la riscossione delle quote; di istruirsi sulle norme legali e tributarie e sulla sicurezza (perché magari nella sua vita lavorativa ha già avuto a che fare con cose analoghe); di usare un computer per fare i necessari calcoli (oramai a mano non fa più niente nessuno), è senz’altro più adatto di un professionista esterno perché ha molto più tempo da dedicare all’attività, più passione, più interesse in quanto comproprietario di una quota di edificio. Inoltre è sempre presente e quindi si accorge di qualunque evento che necessita di intervento ed è senz’altro più disponibile ad essere contattato anche a orari strani (un professionista non lo fa).

Insomma per quanto possa fare forse qualche piccolo errore, valutate la possibilità almeno di metterlo alla prova, potrebbe essere una sorpresa!

CONCLUSIONI

Troppe altre cose si potrebbero dire su questa figura, ma occorrerebbero ben più delle poche pagine che mi sono prefissato di usare. In fondo quanto ho detto non è poi così difficile da comprendere, penso che tutti soffermandosi sui vari argomenti avranno ben capito che cosa ci si deve aspettare da un buon amministratore: onestà, competenza, pazienza, simpatia, disponibilità, precisione, costanza,… e direi anche la necessaria umiltà per capire di non essere il “capo” del condominio, ma essere invece al suo servizio, diligentemente, con passione, con dedizione.

Tutto qua. Avete ora le basi per giudicare il vostro amministratore.

Se ad alcune domande non riuscite a rispondere, chiedete ai vostri vicini, confrontatevi, il dialogo è sempre positivo.

E… buona fortuna!